私の現在・過去・未来、世の中の現在・過去・未来を語って参りたいと思います。
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不動産業の未来
2012-06-22 Fri 02:57
不動産業の未来

ブログ開設当初にも書きましたが、私は不動産屋なんです。

不動産屋と言っても色んな職種があり、普通の人が最初に思い浮かべる不動産屋と言うのは、不動産賃貸業者かと思います。
何と言っても一般の方に、一番ご縁がある不動産屋です。
若かりし頃、合コンに参加して女の子に職業なんかを言うと、「お部屋紹介して!」とか、「極秘の物件とかあるんでしょ!」なんて言われたりw
いや、無い無い。そんなものはありません。
と言うか、不動産に携わって20数年賃貸業とは全くご縁がありませんで、賃貸の事は全くわかりません。
しかし、どーも、一般の人には売買も賃貸もヒト括りにされてしまいます。

不動産業と言うのは、大きく分 けると、売買系と賃貸系に分かれます。

                 不動産業者


     売買                         賃貸
         
   新築マンション販売                テナント賃貸
   建売住宅販売                   住宅賃貸
   中古住宅流通                   不動産管理
                               借地
   商業地売買
   ビル売買
   事業用地売買

   マンション分譲
   建売住宅分譲

   地上げ
   転売

大まかに分けるとこんな感じです。
他にREITと言って、不動産の証券化等もありますが、あれは不動産業と言うよりは金融業だと思います。
不動産業者でもそれぞれ専門職があるんですね。
判り易く言うと、賃貸と売買というのは、全く違う仕事です。

この中で私が正業として取り組んでいるのが、中古住宅流通・建売住宅分譲・転売等です。
主に住宅系です。

現在、不動産業界は大不況!
今まで生きて来た中で一番の不況じゃないかと思います。
今業界内で誠しやかに囁かれているのは、「少子高齢化で住宅需要は頭打ち。不動産業に未来は無い」というものです。
まあ、確かに「少子化」に「国民の高齢化」は進行していると思います。
おまけに、住宅は耐久消費財。
一度購入すると余程の事が無い限り、買い替えや、2件目、3件目の購入とはいかないでしょう。
地方では持ち家比率(世帯数に対する持ち家の割合)も高く、持ち家比率が60%を超えると、住宅需要は頭打ちになると言われていますし。
古い住宅なんかは余ってるんですね。
郊外の団地等は空家だらけです。
ああ 、ネガティブな事ばかり書いていたら、気分が萎えてきました。

私もずっとこの様に考えていました。
そこの貴方、儲かりそうだからと言う理由だけで、不動産業に興味なんて持っちゃダメですよw

参議院公聴会「国土強靭化計画」

参議院 参考人質疑1            

参議院 参考人質疑2            

参議院 参考人質疑 3

まずは見て頂きたい動画があります。
ちょっと長いのですが、話が面白いので、苦痛なくあっと言う間に見れると思います。

この動画は参議院予算委員会での、公聴会と参考人質疑です。
私は国会中継を見るのが趣味で、国会が開催されると、主要な予算委員会は殆ど閲覧しています。
ずっと国会中継を見ていて、昨年、ある事に気がつきました。
それは・・・

昨年から、特に財務委員会で審議される内容が変わってきた事。
一昨年まで各委員会で審議される内容の中心は、財政再建と年金問題が中心でした。
しかし、昨年の震災以降国会の空気が変わり、審議のネタが財政再建よりもデフレ退治が中心になって来たのです。

国会で審議される内容は、主に来年度の予算案と法案整備が中心です。
今年度は予算は承認されていますが、赤字国債発行の為の予算関連法案が国会を通過していない為、現在は仮の予算を執行中です。

予算と予算関連法案の内容を簡単に説明すると、一般会計予算90兆円に対して、一般会計向けの税収は40兆円前後しかありません。

そこで、その差額を埋めるために国債を発行する訳ですが、本来、法律で赤字国債の発行は禁止されているので、時限立法で予算関連法案を立法化し、その年の予算を組み立てます。

野田首相は、この予算関連法案を消費税増税の為に駆け引きの材料に使い、未だ、国会で審議していません。
民主党の歴代総理は「国民の生活が第一!」等と謳いながら、実情のその逆。政権維持を図る為に、国民生活を犠牲にしている訳です。

またまた話が脱線してしまいました(汗)

話を戻しますと、先に述べたように、現在の国会では来年度の税制や予算の内容を審議するなかで、デフレ退治と日本経済をどのように活性化するかを審議しているのです。

昨年の震災では、マグニチュード9クラスの地震に津波により日本の国土、特に東方地方が壊滅状態になりました。
今まで、道路やインフラ、建築物はマグニチュード7の地震に耐えれるような基準で作られてきましたが、今回の震災でこれでは強度が足りない事が判明しています。

また、高度経済成長期に作られたインフラも、そろそろ更新時期にきており、これらを藤井教授の唱える「国土強靭化計画」に則り、マグニチュード9以上の地震に見舞われても、耐えれるだけのインフラを整備し直す計画が審議され始めているのです。

その昔、田中角栄という政治家が「列島改造論」を唱え、全国で色々なインフラを整備しました。これを元に日本は高度経済成長を成し遂げたのです。

藤井教授の「国土強靭化計画」は、まさに現代の「列島改造論」なのです。

「国土強靭化計画」が実施されると、土木・建築・不動産業界に大量の予算が付けられます。
一時期、「コンクリートから人へ」なる馬鹿げたスローガンを掲げた政党がありましたが、マクロ経済の観点から見ても、このスローガンは出鱈目なんですね。
建築・土木・不動産へ資金が投下されると、これらの業界だけでなく、あらゆる業種へ経済効果が波及します。

人員だけでなく、建材・建築機械・エネルギー・資源・食料も、サービス業も潤う事でしょう。
人が動けば住宅が必要になります。職に困らず生活が安定してくると、少子化も止まる可能性だってあります。

日本経済の衰退の原因の大元はデフレでありますが、ここ何年か、福祉に重点が置かれた経済政策、これも日本経済衰退の原因だと思われます。

如何ですか?賢明な方であればもうお分かりだと思うのですが、来年辺りから、デフレが収束し、インフレへと向かう。
今年はデフレとインフレの分岐点になるでしょう。

ただ、いきなり来年から薔薇色の未来がある訳ではありません。
景気の谷間を過ぎ、徐々に…ジワジワと、景気回復が体感出来るか、出来ないか程度の上昇を始める。位に考えてください。


不動産業の未来

現在の住宅税制や持ち家制度は、一次取得者が住宅を取得する事を前提とされた制度です。
これらの制度が行き詰まりを見せているのであれば、制度を変えれば良いのです。
例えば、お金のある人であれば、平日と週末で住む家を分けても良いのです。が、現在の税制では、セカンドハウス等は極めて高い維持費や税金を負担しなければ
なりません。
これらの維持費を軽減するだけで、セカンドハウスはかなり普及すると思います。


私は断言します。

「不動産業の未来」は明るい!
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